Cuando se habla de construir en suelo rústico o terreno rural en España, surgen muchas dudas sobre lo que la ley permite y las restricciones que deben cumplirse. Aunque pueda parecer una esfera menos regulada que en el caso de las áreas urbanas, la construcción en suelo rústico está estrictamente regulada por las leyes autonómicas y municipales.
En este artículo, vamos a explicarte qué dice la ley y cuáles son los requisitos y limitaciones para construir en este tipo de terreno.
¿Qué es el suelo rústico?
El suelo rústico, también llamado suelo no urbanizable, es aquel que, por sus características naturales, su valor ambiental, agrícola o por las normativas urbanísticas, no está destinado a ser urbanizado ni transformado para usos residenciales o industriales. La Ley de Suelo, concretamente la Ley 7/2021, de 20 de mayo, establece la clasificación de los suelos en España, siendo el suelo rústico uno de los más protegidos debido a su valor para actividades agrícolas, ganaderas, forestales o por su función medioambiental.
Tipos de suelo rústico
Existen diferentes categorías dentro del suelo rústico, dependiendo del uso y valor que se le atribuya. Los principales tipos son:
- Suelo rústico de especial protección: Tiene un valor paisajístico, ecológico o histórico-cultural y, por lo tanto, está sujeto a restricciones muy estrictas.
- Suelo rústico común: Aunque no tiene una protección tan rigurosa, sigue estando limitado en cuanto a los tipos de construcciones permitidas.
¿Qué dice la ley sobre construir en suelo rústico?
Cada comunidad autónoma en España tiene su propia legislación urbanística, lo que significa que los requisitos para construir en suelo rústico pueden variar de una región a otra. No obstante, en líneas generales, la Ley del Suelo Estatal y las normativas autonómicas y municipales establecen que la construcción en suelo rústico está restringida para preservar el uso agrícola, ganadero, forestal o natural del terreno.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) también influye en este tipo de construcciones, regulando aspectos técnicos y de seguridad que deben cumplir las edificaciones, incluso en terrenos no urbanizables.
¿Qué construcciones están permitidas?
Aunque las restricciones son amplias, existen excepciones que permiten ciertas construcciones en suelo rústico, siempre que se cumplan los requisitos legales:
- Construcciones agrícolas, ganaderas o forestales: Las edificaciones destinadas a la explotación del suelo, como almacenes agrícolas, granjas o infraestructuras forestales, suelen estar permitidas.
- Viviendas ligadas a actividades agrarias: En algunos casos, se permite la construcción de viviendas que estén directamente relacionadas con la explotación agraria o ganadera. Estas viviendas suelen estar sujetas a limitaciones en cuanto a tamaño y ubicación dentro de la finca.
- Obras públicas o de interés general: Infraestructuras públicas como carreteras, redes eléctricas o hidráulicas pueden ser autorizadas si son de interés general.
- Instalaciones de energías renovables: Con la creciente preocupación por el medio ambiente, algunas normativas permiten la instalación de parques solares o eólicos en suelo rústico, bajo ciertas condiciones.
Requisitos para construir en suelo rústico
Si deseas construir en suelo rústico, es imprescindible que cumplas con una serie de requisitos legales, que pueden variar según la comunidad autónoma:
- Licencia urbanística: Para cualquier construcción en suelo rústico, es necesaria una licencia otorgada por el ayuntamiento correspondiente. Obtener esta licencia implica que el proyecto cumple con la normativa vigente.
- Uso permitido: La edificación debe tener un uso permitido para suelo rústico, como las construcciones agrícolas mencionadas anteriormente. En ningún caso se permiten viviendas residenciales ordinarias, a menos que estén estrictamente ligadas a una actividad agraria o ganadera.
- Dimensiones y emplazamiento: La normativa local puede establecer limitaciones sobre la superficie máxima que puede ocupar la edificación, así como su ubicación dentro del terreno. Generalmente, se exigen grandes parcelas para evitar la fragmentación del suelo rústico.
- Informe medioambiental: En muchos casos, es obligatorio obtener un informe de impacto medioambiental, que garantice que la construcción no perjudicará el entorno natural.
Restricciones y sanciones
La construcción ilegal en suelo rústico puede acarrear graves consecuencias legales. Los ayuntamientos suelen ser muy estrictos en la vigilancia de este tipo de terrenos, y las sanciones pueden incluir desde multas hasta la demolición de la edificación.
Según la Ley 9/2014, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, cualquier construcción que no cuente con la licencia correspondiente o que no respete los usos permitidos en suelo rústico se considera ilegal. Las sanciones económicas pueden ser muy elevadas, y, en algunos casos, el responsable de la construcción puede enfrentar responsabilidades penales por daños medioambientales.
¿Es posible cambiar la clasificación del suelo?
Una pregunta común es si es posible cambiar la clasificación de un terreno rústico a urbanizable. Este proceso, conocido como «recalificación del suelo», es posible, pero extremadamente complicado. Debe ser aprobado por el plan urbanístico del municipio y, en la mayoría de los casos, solo se autoriza en situaciones muy concretas, como proyectos de interés público.
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de cada municipio establece las condiciones en las que un terreno puede ser recalificado. Sin embargo, este proceso suele ser largo, costoso y no garantiza tener éxito.
En conclusión, construir en suelo rústico en España está sujeto a una serie de normativas muy estrictas, cuya finalidad es proteger el entorno rural y natural del país. Si tienes intención de construir en este tipo de terrenos, te recomendamos que consultes con un abogado especializado en derecho urbanístico y que te asegures de cumplir con todos los requisitos legales. Obtener las licencias necesarias y respetar los usos permitidos te ahorrará problemas legales y sanciones en el futuro.