Recibir una orden de demolición por haber construido sin licencia o en contra del planeamiento urbanístico puede poner en riesgo no solo una vivienda, sino también tu estabilidad económica y patrimonial. Si has levantado una casa, una ampliación, una nave agrícola o cualquier otra edificación que ahora el Ayuntamiento ordena derribar, es fundamental que actúes con rapidez y conocimiento.
En esta guía te explicamos qué pasos seguir desde el momento en que te notifican la orden, cómo saber si puedes legalizar la construcción, en qué casos puedes recurrir la resolución y qué alternativas tienes para evitar o suspender la demolición.
¿Qué es una orden de demolición y cuándo se dicta?
Una orden de demolición es una resolución administrativa, normalmente dictada por el Ayuntamiento correspondiente, que obliga al propietario de una construcción a demolerla total o parcialmente por haber sido levantada sin licencia, en contra del planeamiento urbanístico o incumpliendo las condiciones impuestas por la normativa.
Estas órdenes suelen llegar tras un expediente sancionador en materia urbanística, que se inicia cuando la administración detecta o recibe denuncia sobre una edificación que infringe la legalidad.
Entre los supuestos más comunes que pueden dar lugar a una orden de demolición encontramos:
- Construcciones sin licencia urbanística.
- Obras con licencia pero ejecutadas de forma distinta a la autorizada.
- Edificaciones en suelo no urbanizable o protegido.
- Ampliaciones ilegales o cambios de uso no permitidos.
¿Qué hacer cuando recibes una orden de demolición?
El primer paso ante una orden de este tipo es leer detenidamente el contenido del expediente. Este debe incluir:
- La descripción de la infracción.
- La normativa infringida.
- El plazo para ejecutar la demolición voluntaria.
- La advertencia de ejecución forzosa en caso de incumplimiento.
- Información sobre el recurso que puedes interponer.
Una vez recibida, no hay que precipitarse. A continuación te explicamos las distintas vías de defensa que puedes valorar con el asesoramiento de un abogado urbanista.
1. Comprobar si la construcción es legalizable
Uno de los caminos más habituales de defensa es solicitar la legalización de la construcción. Esto es posible cuando, aun sin licencia, la edificación cumple con la normativa urbanística actual o puede ser adaptada a ella.
Según el artículo 181 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), la administración puede suspender la demolición si el interesado acredita que puede obtener la licencia urbanística correspondiente.
Para ello, se debe:
- Encargar un informe técnico a un arquitecto.
- Valorar si la edificación puede ajustarse al planeamiento vigente.
- Presentar la solicitud de legalización ante el Ayuntamiento dentro del plazo indicado en la orden de demolición.
Si la legalización es viable, se puede evitar la demolición, aunque probablemente se imponga una sanción económica.
2. Presentar alegaciones y recursos administrativos
Si no estás de acuerdo con la orden de demolición, puedes impugnarla dentro de los plazos legales. Normalmente, tendrás un plazo de un mes desde su notificación para interponer un recurso de reposición (si no es preceptivo agotarlo antes de ir a la vía judicial) o directamente un recurso contencioso-administrativo ante el juzgado.
Las alegaciones pueden basarse en varios argumentos, como:
- Caducidad del procedimiento sancionador.
- Prescripción de la infracción urbanística (en muchas Comunidades Autónomas es de 4 años para construcciones no legalizables).
- Existencia de licencia o solicitud de legalización en trámite.
- Falta de motivación de la resolución.
- Proporcionalidad de la medida.
También es importante revisar los actos anteriores del expediente, como el acta de inspección o los informes técnicos, para comprobar si existen errores o irregularidades que puedan invalidar el procedimiento.
3. Solicitar medidas cautelares en vía judicial
Si finalmente recurres la orden ante los tribunales, puedes solicitar al juez medidas cautelares para que suspenda temporalmente la demolición mientras se resuelve el fondo del asunto. Para que el juzgado acceda a esa suspensión se deben justificar dos elementos:
- Apariencia de buen derecho (es decir, que el recurso tiene argumentos sólidos).
- Riesgo de daño irreparable si se ejecuta la demolición antes de que se resuelva el procedimiento.
Esta es una herramienta muy útil para ganar tiempo y evitar una demolición precipitada.
4. Valorar la prescripción de la infracción urbanística
La prescripción es uno de los puntos clave. Si ha pasado el plazo legal para que la administración actúe, la orden de demolición podría ser anulada.
El plazo de prescripción varía según la Comunidad Autónoma, pero en la mayoría de los casos es de:
- 4 años para edificaciones que no están en suelo especialmente protegido.
- No prescribe nunca si se trata de suelos clasificados como no urbanizables de especial protección o si se trata de bienes del dominio público.
Es muy importante contar con un abogado que analice si ha prescrito la infracción, ya que esta puede ser la vía más directa para impugnar la orden.
5. Tener en cuenta la responsabilidad penal en algunos casos
En ciertos supuestos, especialmente cuando la construcción se realiza en suelo no urbanizable de especial protección o en espacios naturales protegidos, la actuación puede no quedarse en el ámbito administrativo. Además de la sanción y la orden de demolición, la administración puede remitir el expediente a la Fiscalía si aprecia indicios de delito.
En concreto, el artículo 319 del Código Penal castiga a quienes edifican en contra de la normativa urbanística en suelos protegidos o sin licencia cuando ésta sea preceptiva. Si quieres conocer con más detalle cuándo una infracción urbanística puede llegar a constituir delito, puedes leer nuestro artículo: ¿Qué se considera un delito contra la ordenación del territorio en España?
¿Qué pasa si no cumples la orden?
Si no ejecutas voluntariamente la demolición dentro del plazo concedido, el Ayuntamiento puede optar por la ejecución forzosa. Esto implica que:
- La administración derriba la construcción por su cuenta.
- Posteriormente te exige el coste de la demolición.
- Se pueden imponer multas coercitivas periódicas para forzar el cumplimiento (art. 100 y ss. de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común).
- Incluso se puede embargar la propiedad si no pagas.
Por eso es fundamental actuar desde el primer momento y explorar todas las vías posibles de defensa.
En conclusión, la orden de demolición por construcción ilegal no siempre significa el final del camino. En muchos casos, se puede evitar la demolición si se actúa a tiempo, se solicita la legalización o se recurre adecuadamente. Pero los plazos son cortos y las consecuencias, graves, por lo que es esencial contar desde el principio con un abogado especializado en urbanismo que estudie tu caso y trace la mejor estrategia.