En España, construir una vivienda en suelo rústico no siempre es legal. Aunque pueda parecer inofensivo levantar una casa en el campo, hacerlo sin cumplir los requisitos legales puede convertirse en un delito urbanístico tipificado en el Código Penal. Pero ¿en qué momento una construcción ilegal deja de ser una simple infracción administrativa y pasa a constituir un delito contra la ordenación del territorio?
En este artículo vamos a explicártelo con detalle, incluyendo los elementos técnicos y jurídicos que determinan la existencia del delito, los supuestos más habituales y las consecuencias penales.
El núcleo del delito: construir donde no se puede construir
El delito contra la ordenación del territorio, tal y como lo regula el artículo 319 del Código Penal, sanciona a quienes llevan a cabo construcciones o urbanizaciones en suelos que no admiten ese tipo de uso bajo ninguna circunstancia, es decir, suelos donde no existe posibilidad legal de obtener una autorización urbanística, ni siquiera de forma excepcional.
Este delito no se basa únicamente en la ausencia de una licencia de obras, lo cual podría constituir una infracción administrativa. Aquí lo importante es que la construcción se ha realizado en un tipo de suelo donde, por su propia clasificación urbanística y por la normativa que lo protege, no se puede construir nunca, sin importar los trámites que se hagan o los permisos que se intenten obtener.
¿Qué significa exactamente que una construcción sea “no autorizable”?
Una construcción es “no autorizable” cuando la ley impide de forma expresa e incondicional que se pueda construir en ese terreno. Aunque el propietario hubiera pedido permiso, presentado un proyecto técnico o incluso obtenido erróneamente una licencia municipal, esa construcción seguiría siendo ilegal, porque el suelo en cuestión no puede destinarse a uso urbanístico en ningún caso.
La imposibilidad de autorizar la construcción no se debe a un defecto en la tramitación, sino a una prohibición legal directa que afecta al tipo de suelo. En otras palabras: el problema no es que no se haya pedido permiso, sino que la ley no permite darlo.
¿Qué es el suelo no urbanizable?
En España, la legislación urbanística —principalmente la Ley del Suelo y los planes urbanísticos municipales— clasifica el suelo en distintas categorías. El suelo no urbanizable es aquel que no está destinado a transformarse en suelo urbano ni en urbanizable, bien porque cumple una función ambiental, agrícola, forestal o paisajística, o bien porque está expresamente protegido por otras normas sectoriales (como la Ley de Costas, la Ley de Montes, o la Ley del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad).
Dentro del suelo no urbanizable, no todos los terrenos tienen el mismo grado de protección. Sin embargo, para que haya delito, la obra debe ejecutarse en una categoría de suelo especialmente protegida en la que la edificación esté absolutamente prohibida y sea imposible de legalizar. Ejemplo son:
- Espacios naturales protegidos, como parques naturales, reservas de la biosfera o zonas de especial conservación (ZEC). Están sujetos a planes de protección que impiden cualquier uso edificatorio incompatible con su conservación.
- Suelo rústico de especial protección por motivos agrícolas o medioambientales, según el planeamiento urbanístico municipal o autonómico. Por ejemplo, terrenos dedicados a cultivo de regadío intensivo o reservas de acuíferos.
- Zonas incluidas dentro del dominio público marítimo-terrestre (playas, dunas, marismas, zonas húmedas) y su servidumbre de protección, reguladas por la Ley de Costas. En estas franjas —normalmente los primeros 100 metros desde la línea del mar— está prohibido construir viviendas u otras edificaciones permanentes.
- Suelo forestal protegido, que por su vegetación o riesgo de erosión está excluido de la urbanización o edificación.
- Zonas de especial valor paisajístico, arqueológico o cultural, donde la normativa de patrimonio impide alteraciones que modifiquen el entorno
En cualquiera de estos casos, no cabe regularización posterior. Aunque el promotor intente legalizar la obra o alegue desconocimiento, la actuación sigue siendo ilegal porque la normativa impide dar cobertura legal a la construcción. Incluso si una autoridad municipal ha otorgado licencia por error o negligencia, esa licencia será nula de pleno derecho, y tanto el promotor como el técnico o la autoridad que lo haya permitido pueden responder penalmente.
¿Qué conductas se castigan?
El Código Penal distingue dos grandes conductas:
- La edificación ilegal en suelo no urbanizable no autorizable: esto incluye la construcción de viviendas, naves o cualquier edificación permanente en terrenos donde está terminantemente prohibido construir.
- La urbanización ilegal: es decir, realizar actuaciones que transforman el uso del suelo (parcelaciones, instalación de redes de agua o luz, caminos, etc.) con intención de promover una urbanización no legalizable.
Ambos comportamientos constituyen delito, incluso si no se ha terminado la obra. La mera ejecución parcial puede ser suficiente para configurar el tipo penal si se acredita la voluntad de transformar el suelo de forma irreversible y contraria a la normativa urbanística.
¿Quiénes pueden ser responsables?
El Código Penal permite perseguir tanto a personas físicas como a personas jurídicas (por ejemplo, promotoras o constructoras). Los responsables pueden ser:
- El promotor de la obra ilegal.
- El constructor o el propietario que ordena la edificación.
- El técnico director (arquitecto o aparejador) que avala la obra.
- Autoridades o funcionarios públicos que, con conocimiento, consienten o no actúan ante la ilegalidad.
El artículo 319.4 prevé expresamente la responsabilidad penal de las empresas cuando estas cometan el delito en beneficio propio. En estos casos, se pueden imponer penas como multas, suspensión de actividades, clausura de locales e incluso disolución de la persona jurídica.
Ejemplos prácticos reales
Un particular construye un chalet en una parcela rústica ubicada dentro de un parque natural. Aunque la vivienda está bien ejecutada y cuenta con conexión eléctrica, la edificación vulnera el plan de ordenación territorial que prohíbe construir en esa zona. Este caso ha sido considerado delito por diversos tribunales.
Una empresa parceladora divide un terreno agrícola protegido en pequeñas fincas y vende cada una como suelo edificable, acompañada de instalaciones básicas (pozos, caminos, postes eléctricos). Aunque no hay edificación inicial, la urbanización del suelo con finalidad constructiva se considera urbanización ilegal no autorizable, y por tanto, delito.
Un ayuntamiento otorga licencia de obra en terreno protegido, a pesar de que el planeamiento vigente lo prohíbe. Si se demuestra que el alcalde o los técnicos actuaron con conocimiento de causa, pueden ser condenados por delitos urbanísticos y por prevaricación urbanística (art. 320 del Código Penal).
¿Qué penas se imponen?
Las penas previstas para este delito son:
- Prisión de uno a tres años.
- Multa de doce a veinticuatro meses, según la gravedad de la actuación y el beneficio económico obtenido.
- Demolición obligatoria de lo construido a costa del condenado, salvo que concurran razones extraordinarias que lo impidan (algo muy poco habitual).
Cuando el responsable es un cargo público, puede imponerse también inhabilitación especial para empleo o cargo público de siete a diez años.
¿La demolición prescribe?
No. Incluso aunque el delito haya prescrito penalmente, la obligación de demoler sigue existiendo mientras no se haya restaurado la legalidad urbanística. El Tribunal Supremo ha reiterado que la restauración del orden territorial es un interés público superior que no decae con el paso del tiempo. Por tanto, aunque hayan pasado 10 o 15 años desde la obra ilegal, la administración puede ordenar su demolición si no ha sido legalizada y se mantiene en pie
¿Cuándo no hay delito?
No toda obra ilegal es delito. Si la construcción se ha realizado en suelo urbanizable o urbano, aunque sin licencia, y existe posibilidad de legalización, estamos ante una infracción administrativa, no penal.
Del mismo modo, si se demuestra que el autor desconocía completamente la situación urbanística del suelo y no actuó con dolo (intención delictiva), podría excluirse la responsabilidad penal. Sin embargo, el desconocimiento de la ley rara vez exime, especialmente si ha habido indicios de advertencia, como informes técnicos, carteles o notificaciones municipales.a
En conclusión, el delito contra la ordenación del territorio no es una infracción menor: implica responsabilidad penal, multas cuantiosas y la obligación de destruir lo construido. El urbanismo ilegal no solo vulnera normas técnicas, sino que afecta al interés general, al equilibrio ambiental y al modelo de desarrollo de nuestras ciudades y entornos rurales.
Si tienes dudas sobre la legalidad de una parcela, si has comprado o heredado una construcción sin licencia, o si estás siendo investigado por este tipo de delitos, es imprescindible contar con asesoramiento legal especializado en derecho urbanístico y penal. En muchas ocasiones, actuar a tiempo puede marcar la diferencia entre una sanción administrativa y una condena penal.