Construir una vivienda sin contar con la correspondiente licencia urbanística es una infracción que puede acarrear consecuencias serias, como sanciones económicas o incluso la demolición del inmueble. A pesar de ello, esta situación es más común de lo que parece, especialmente en entornos rurales o en épocas en las que el control urbanístico era menos riguroso.
La buena noticia es que, en determinados casos, sí es posible legalizar una vivienda construida sin licencia, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales y urbanísticos. No obstante, el procedimiento no es automático ni sencillo: implica analizar si la edificación se ajusta a la normativa vigente, si ha prescrito la infracción, y si se dan las condiciones necesarias para su regularización.
En este artículo vamos a explicarte de forma clara y detallada cuándo se puede legalizar una construcción sin licencia, qué pasos hay que seguir y qué obstáculos pueden surgir.
¿Qué significa construir sin licencia?
Levantar una vivienda sin haber obtenido previamente la correspondiente licencia urbanística otorgada por el Ayuntamiento supone una infracción administrativa tipificada por las leyes autonómicas de urbanismo. Se trata de una actuación que vulnera el principio de legalidad urbanística y que, si no se corrige, puede acarrear sanciones económicas, órdenes de demolición y limitaciones en el uso de la vivienda.
La legislación aplicable varía según la comunidad autónoma, pero todas coinciden en que la ejecución de obras sin licencia constituye una infracción grave o muy grave, en función de su impacto sobre el territorio. Además, aunque la vivienda esté terminada y ocupada, seguirá siendo una construcción irregular si no se ha legalizado conforme al procedimiento establecido.
¿Es posible legalizar una construcción sin licencia?
La respuesta es sí, pero no en todos los casos. La posibilidad de legalizar una vivienda construida sin licencia depende de múltiples factores: el tiempo transcurrido desde la finalización de las obras, la normativa urbanística aplicable en el momento de la construcción, la ubicación del inmueble, la clasificación del suelo, y si se han abierto o no expedientes sancionadores o de restablecimiento de la legalidad.
En términos generales, la legalización es posible si la construcción ha prescrito administrativamente y cumple con las condiciones urbanísticas actuales. La figura clave para ello es la declaración de obra nueva antigua, que se tramita ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, aunque para ello hay que demostrar la antigüedad y la inexistencia de procedimientos sancionadores vigentes.
¿Qué plazo debe haber transcurrido?
Aquí entra en juego el plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas, que varía según la comunidad autónoma, pero que suele oscilar entre cuatro y seis años desde la finalización de las obras. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, el plazo es de 15 años para edificaciones en suelo no urbanizable protegido, y de 4 años en suelo urbano o urbanizable. En Andalucía, el plazo general es de 6 años.
Es importante señalar que el cómputo del plazo se interrumpe si la Administración inicia un expediente sancionador o de reposición de la legalidad. En ese caso, no será posible legalizar la vivienda hasta que se archive o se resuelva definitivamente el procedimiento.
¿Qué condiciones deben cumplirse para legalizar?
Además de haber transcurrido el plazo de prescripción sin que haya actuaciones en curso, la edificación debe cumplir con los siguientes requisitos:
- No estar construida en suelo no urbanizable protegido, como por ejemplo suelos de especial protección ambiental o forestal. En estos casos, la ley impide cualquier forma de legalización.
- Cumplir con las condiciones de habitabilidad y seguridad exigidas por la normativa técnica vigente, lo que implica la presentación de un informe técnico y, en algunos casos, la ejecución de obras de adecuación.
- Adecuarse al planeamiento urbanístico actual, es decir, que la construcción no contravenga las normas de edificación, uso del suelo, alineaciones, alturas o retranqueos.
- Contar con servicios mínimos (acceso rodado, suministro de agua, electricidad, etc.).
Si se cumplen todos estos requisitos, el propietario podrá solicitar la legalización de la vivienda ante el Ayuntamiento, a través del procedimiento de regularización urbanística correspondiente.
¿Qué documentación se necesita?
El proceso de legalización exige la presentación de varios documentos, entre ellos:
- Proyecto técnico visado por un arquitecto o arquitecto técnico que describa las características de la construcción.
- Certificado de antigüedad emitido por un técnico competente, acompañado de pruebas gráficas (fotografías, ortofotos, catastro, escrituras, etc.) que acrediten la finalización de las obras hace más de X años.
- Informe de cumplimiento urbanístico (a menudo exigido por el Ayuntamiento).
- Declaración de obra nueva antigua ante notario, que refleje la situación real de la edificación.
- Pago de tasas municipales, que puede incluir la autoliquidación de la tasa por actos urbanísticos y el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
Es muy recomendable contar con asesoramiento legal y técnico durante todo el procedimiento, ya que una documentación incompleta o inadecuada puede dar lugar a la denegación de la legalización o a la apertura de un expediente sancionador.
¿Qué consecuencias tiene legalizar una vivienda?
Una vez legalizada, la vivienda pasa a ser plenamente regular a efectos urbanísticos. Esto significa que:
- Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, lo que facilita su venta, transmisión o hipoteca.
- Puede obtener licencia de primera ocupación, si así lo permite el Ayuntamiento.
- Pasa a formar parte del planeamiento urbanístico municipal, lo que permite solicitar servicios urbanos como el alta en suministros.
- Se evita el riesgo de sanción o demolición.
No obstante, hay que tener en cuenta que la legalización no convalida automáticamente otras posibles infracciones, por ejemplo, en materia catastral, tributaria o medioambiental. Tampoco exime del cumplimiento de otras obligaciones, como el pago de plusvalías o la regularización fiscal.
¿Qué pasa si no se puede legalizar?
En los casos en los que la legalización no sea posible (por ejemplo, porque se ha construido en suelo no urbanizable protegido o porque ya hay un expediente sancionador en marcha), el Ayuntamiento podrá ordenar:
- La demolición de la vivienda, con cargo al propietario.
- La restitución del terreno a su estado original.
- La imposición de sanciones económicas, que pueden ser muy elevadas según la comunidad autónoma y la gravedad de la infracción.
Incluso en estos casos, cabe la posibilidad de impugnar la resolución administrativa ante la jurisdicción contencioso-administrativa, si se considera que no se han respetado los derechos del propietario o que hay elementos que permiten la legalización. Para ello, es imprescindible acudir a un abogado especializado en Derecho Urbanístico.
En conclusión, legalizar una vivienda construida sin licencia es un procedimiento complejo, pero posible si se cumplen determinados requisitos: prescripción de la infracción, adecuación al planeamiento actual, cumplimiento técnico y ausencia de expedientes sancionadores en curso. Se trata de un trámite que requiere la intervención de técnicos y juristas, y que puede tener un impacto importante sobre la seguridad jurídica del inmueble.
Si estás en esta situación, lo más recomendable es consultar cuanto antes con un abogado urbanista para analizar la viabilidad de la legalización en tu caso concreto. Actuar con rapidez y rigor puede marcar la diferencia entre conservar tu vivienda o enfrentarte a su demolición.